潇湘大厦物业管理规定

为充分保障潇湘大厦物业保安、保洁、绿化、水电维修服务的质量，维护政府形象。经甲、乙双方协商，特订立以下管理规定。

（一）人力资源配置。

1.未按合同约定配置人员，每减少一人，对应的按该岗位的实际月工资双倍进行处罚。

2.如遇人员离职，允许有一周的招聘时间，超过时间按对应岗位的实际工资双倍进行处罚。

（二）日常管理：因乙方管理疏失未及时发现和处理安全事故隐患，造成甲方经济损失的，乙方承担相应法律责任并作出经济赔偿。甲方有权要求乙方限期整改，限期整改不到的甲方有权终止合同。

（三）目标管理：乙方要全力维护和实现当年管理目标及任务，若因乙方工作失误等因素造成甲方未能在当年评选综合治理、文明卫生、创国卫等评先创优工作目标实现的，乙方应按文件明确的当年评优创先工作的最高奖励赔偿甲方。

 甲方给予乙方员工的福利得不到落实的，年度考核不合格，并予以2倍处罚。

（四）电梯维保方面

乙方不按合同规定连续超过1个月以上时间未对电梯进行维保的，甲方有权终止合同。

（五）管理服务方面

1）在服务过程中，有如下行为及现象扣罚10--20元：

1.员工见到进出人员不问好或不让道或不行注目礼（点头微笑）的；

2.员工上班着装不按规定穿着配带胸牌或服饰不干净、着装不整（如歪戴帽，裤脚长，衣扣不整，腰带领带松垮，穿白色波鞋等）的；

3.员工按规定必须站立而没有按“跨立”的规范姿势站立的；

4.员工上班迟到30分钟以内的；

5.员工对损坏公共设施设备及其它财物的行为视而不见的；

6.员工值班时将报刊杂志、收音机等与工作无关物品带到岗位上或在岗位上玩手机的；

7.员工在岗位上随地吐痰，乱扔废弃物及其他不讲究卫生行为的；

8.员工站岗值班时吹口哨的；

9.员工工作期间将手插在衣裤袋里；

10.员工在禁止吸烟的地方吸烟、吃东西或随意说笑、打闹、勾肩搭背的。

2）服务过程中，如有以下行为扣罚20-50元：

1.员工值班过程中睡觉或打瞌睡的；

2.员工不按规范“坐姿”坐的（如翘二郎腿、东倒西歪等）；

3.员工巡查时，不按自然、规范姿势行走的（如两手插裤袋、吸烟、吃零食、嬉戏）；

4.员工在规定必须站立值班时不站立而走入室内或坐岗的；

5.员工被业主有效投诉的（业主投诉，经查属实）；

6.员工服务时间内看书报、电视、听收音机、使用手机玩游戏的；

7.员工让非本岗位员工、老乡、朋友等在工作岗位上滞留、嬉戏、聊天的（包括非执勤保安人员）；

8.员工闹不团结、吵架、骂人、出口带脏话或恶语中伤他人的；

9.留胡须、长发、留长指甲、带装饰品（耳环、戒指等）、染发、纹身等仪容不整的；

10.酒后上班执勤的；

11.与下一班未交接上班便离开岗位的；

12.上班时间做与工作无关事情的（如修指甲、玩手机等）；

13.不注意文明用语或违反服务单位规定导致发生争执或投诉的；

14.撕毁工作记录本及发文规定等或在上面（含墙壁、地板、机动车身）乱涂乱画的；

15.对岗位责任区内卫生脏、乱、差的现象不清理、不报告或视而不见的；

16.对责任区域内的车辆（包括自行车）乱停乱放的现象不管理、不纠正的。

3）工作过程中，有如下行为之一的，发现一次扣罚20-50元：

1.员工值班登记本上、应登记的项目未登记上；

2.员工交接班不仔细检查所辖区的门窗、停放的车辆、财物是否正常，随便办理交接班手续或不办理交接办手续的；

3.员工利用职权放可疑人员进入大厦的行为；

4.员工对出入之人员、车辆未按服务单位门岗规定进行检查；

5.员工擅自离开工作岗位但未造成损失的；

6.员工执勤时言行轻浮的；

7.员工见到有破坏公共设施、花草树木、绿化卫生等行为不劝导不制止的；

8.员工上班时对外来人员进入大厦未加以管制询问的；

9.员工无故损坏大厦内财物或盗窃财物的行为，按财物价格的双倍赔偿；

10.员工在工作过程中无故打人（指非正当防卫），非工作时间在外打架闹事（包括保安之间打架）的；

11.员工在辖区内发生问题既不处理也不报告的行为；

12.员工发现犯罪分子作案不及时采取应对措施的行为；

13.员工与社会上不法分子来往的；

14.员工泄露大厦内单位及人员秘密的。

4）如有下列行为之一的，一律开除：

1.员工偷开车辆的；

2.员工有赌博、吸毒、嫖娼、兜售或阅看黄色制品、酗酒闹事行为的；

3.员工上班时间内喝酒的；

4.员工有盗窃行为的；

5.员工用污言秽语或其他手段恐吓威胁他人的；

6.员工包庇有盗窃行为之嫌疑人的；

7.员工利用职权之便向他人索取钱物（红包）的；

8.员工散布谣言、教唆他人闹事的；

9.员工斗殴或怂恿打架斗殴的；

10.拒绝、推阻困难求助的。

（六）档案管理方面

1.档案杂乱无章，没按规定摆放和分类存放，处罚10-20元；

2.将甲方提供的档案资料或图纸损坏或丢失，处罚300元。

（七）顾客满意度方面

1.甲方收到服务区域内工作人员提出对服务不满意的，处罚20--50元；

2.连续2次以上的不满意，处罚50-100元。

（八）节能管理方面

 1.员工随意浪费甲方资源造成损失的，处罚50-200元。

 2.连续2次以上故意浪费的，处罚300元。

（九）突发性公共事件处理方面

 1.项目经理和保安队长在突发性公共事件发生时不能第一时间赶到现场的，处罚100元。

 2.由于指挥不当造成损失的除赔偿损失外另处罚200元。

（十）报修接待服务方面 

 1.在接到一般报修时，未在1小时内赶到现场进行维修的，处罚10-20元。

 2.在接到紧急报修时，未在10分钟内赶到现场进行维修的，处罚50元。

3.存在额外收费和“吃、拿、卡、要”现象的，除严肃处理当事人外，每次处罚50元，

（十一）邮件、报刊杂志收发服务方面

 1.未按时的将各单位的邮件、报刊、杂志送到指定位置的，处罚10--20元。

 2.将邮件、报刊、杂志损坏或未送达的，处罚20元，遗失的罚100元。

（十二）处理投诉方面

 1.未在规定的时间内完成投诉处理的，处罚20--50元。

 2.因未及时处理投诉报至甲方业务科室的，处罚100元。

（十三）房屋共用部位维护管理方面

 1.未按合同约定进行房屋共用部位维护的，每项处罚20--50元。

 2.因未进行房屋共用部位维护而造成损失的，每项处罚50元。

（十四）共用设施设备日常运行、维护服务方面

 1.变配电系统未按规定进行年检和维护，按年检及维护费用的双倍进行处罚。

 2.应急供电系统、给排水系统、消防系统、安全防范系统、楼内监控系统、网络通讯设备、有线及卫星电视、广播与背景音乐系统、数字会议系统、停车场管理系统、公共照明系统、避雷系统、楼内标识等相关设施设备因未按规定进行保养和维护，导致出现状况或停止运行的，每次处罚100元。

（十五）秩序维护与安全服务

1.门卫保安方面没按规定做到位的，每项处罚50-80元。          

2.巡逻保安方面没按规定做到位的，每项处罚50-80元。

3.安全监控方面没按规定做到位的，每项处罚50-80元。

4.交通和车辆停放管理方面没按规定做到位的，每项处罚50-80元。

5.消防安全管理方面没按规定做到位的，每项处罚50-80元。

6.安全生产及灾害预防方面没按规定做到位的，每项处罚50-80元。  

（十六）环境保洁服务方面

1.环卫设施方面未及时添置和购买的按该物件双倍的价格进行处罚；  

2.清洁、保洁方面没按规定做到位的，每项处罚10-20元。

3.各区域清洁方面没按规定达标的，每项处罚10-30元。

4.环境消杀管理方面没按规定实施的，每项处罚50元。

5.垃圾清运方面做到日产日清，否则每天处罚20-50元。

6.保洁工作中的应急处理方面没做好的每项处罚50元。

（十七）绿化服务方面

1.室内绿化没按规定达标的，每项处罚10-30元。

2.室外绿化没按规时间定进行浇水、施肥、锄草、修剪等每天处罚20-50元。

（十八）垃圾分类工作。

1.垃圾分类点地面每天没冲洗的，处罚10元。

2.垃圾分类点有散落垃圾、分类桶有污渍的，处罚10元。

3.垃圾分类点垃圾没做到日产日清，处罚10-20元。

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工作标准：

1.按《特种设备安全监察条例》第三十二条规定，每15日对甲方的电梯进行一次规范性维护保养，维护保养应按《电梯维修规定》GBT18775标准执行。

2.对维保电梯提供7X24小时紧急故障处理服务。

3.维保人员所在公司必须具有省级以上质量技术监督部门颁发的许可资质证，维保人员必须持有《特种设备作业人员证》，并应遵守甲方有关规章制度。

工作要求：

1.电梯在使用过程中发生故障时，应在接到通知后30分钟内派人到达现场进行处理；对非电子板原因的常见故障在60分钟内排除故障。

2.每次维保工作完毕，乙方维护人员应请甲方管理人员在“维护保养作业记录”上签字确认。

3.乙方在维护保养电梯时，如确认需维修或更换零件的电梯，应列出维修项目，维修费用以书面通知甲方，经甲方签字许可后，方可进行。

4.维保期间，单次维修更换零部件价格未超过200元（含200元）的，购买更换零部件费用及人工费由乙方负责。

5.若电梯的年度定期检验不合格，属乙方维保责任，乙方负责整改并承担费用。

6.未按要求进行维保，由此所引发的事故及损失，由乙方承担。

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工作标准：

1.负责服务区域内的所有水电设施设备的日常维护保养工作；实行24小时值班制，节假日安排不少于2人值班。

2.负责水电设备管理，定期检查水电设备及建筑物设施的运转状况，发现问题及时维修，保障水电的正常运转，减少浪费。

3.设施设备出现问题，保证做到随喊随到，如有特殊情况，不能及时处理的，乙方工作人员要向甲方做出合理的解释。

4.在接到水电部门发出的停水、停电通知后，值班人员应在二十分钟内通知业务主管部门，采取应急措施。

5.乙方所承担的水电及建筑物设施设备维护工作，所需材料均由甲方负责。

工作要求：

（1）严格遵守各项的规章制度，上班时间佩戴工作标志，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。要熟悉服务区域内水、电配套设施、设备的种类及分布，掌握各类线路、管路的分布、走向、位置及维修保养的方法。

（2）严禁在禁烟场所吸烟，严禁酒后上班及上班时间做私活。

（3）严格按安排的班次准时上班，上班期间不得擅自离岗、串岗。

（4）严格按电气规章进行管路和设备的维护，确保服务区域的安全和正常使用。

（5）做好责任范围内设备的日常维护保养及其环境整洁，做到本班能处理的问题决不推到下一班处理。

（6）每周对所管理的维修范围的设备做一次例行检查，并做好检查记录，每月对各单位以及公共区域用电、用水进行抄表，报主管业务科室。

（7）对各单位提出的或公司通知的维修项目应及时处理，并填报维修记录。

（8）及时发现并处理设备的异常现象，保证设备安全可行经济合理地运行，遇紧急情况时，应保持冷静，采取应急措施，确保人身设备安全，并及时报告。

（9）除紧急情况外，日常检修等一般情况需停水停电的应提前三至五天向管理部门提出申请，待批准后方可按计划进行。

（10）在和各单位人员的交往中应热情礼貌，虚心听取意见，改进工作。

（11）对自用工具负责保管，对公用工具负责交接，随时保持工具齐备。

（12）服从管理，完成业务科室和主管人员交与的其他工作任务。

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1.室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；

2.保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；

3.草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学  合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内  膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花 灌木 花后修剪及时，无残花；

4.绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；

5.按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；

6.预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；

7.绿地内无垃圾，乔木无树挂。

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保洁工作内容：

保洁工作要求：

 1.充分利用非上班时间进行公共区域清洁作业，实行“零干扰”服务、“全天候隐形”服务。努力做到“清洁不留痕，保洁不留影”。

2.保洁按照“六不”“六净”实施管理：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪。“六净”：路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、果皮箱净。

3.清理洗手间一定要在无人之时，进去之前先叩门询问；作业中，作业人员应在作业区域内先摆放“清洁中”指示牌。

4.重大活动（如：重要会议、参观、迎接上级检查等）前后，根据活动组织方的合理要求，组织人力、物力做好突击清洁工作，加大保洁力度。

5.工作时清洁工具合理规范放置，工作完毕随人带走，不影响行人通行和大楼的外观整洁。

6.建立健全质量监控体系，每天、每周、每月都有专人进行检查，确保清洁保洁达到既定标准，质量记录完整。

7.环境消杀工作应在尽量不影响人员工作和生活的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。

8.如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障人身安全，减少财产损失。

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1.负责潇湘大厦及周边区域的安全保卫工作。

2.安全防范服务要求

（1）按规定统一着装，仪态仪表礼节沉着、稳重、大方，举止端庄；语言文明礼貌，态度热情，服务周到；

（2）公共秩序维护、安全防范等事项实行出入口24小时站岗执勤，服务区域内外秩序井然，严禁易燃易爆等危险品进入本区域；

（3）保证服务区域公共秩序不受任何干扰和影响，禁止推销、叫卖及闲杂人员等进入办公区域；

（4）提高警惕、严密防范，严防本区域内公共财产损坏和丢失；

（5）疏导交通，指挥各种车辆慢速行驶，按照划定区域有序停放，无乱停乱放现象，及时处置违规停放车辆；

（6）实行24小时值班巡查制度，每天每小时至少巡逻一次，保证整个区域内无火灾、无治安事件、交通事故发生，消除安全隐患。制定消防、治安、公共卫生等突发事件应急预案，一旦发生，能够做到及时报警、处置，防止事态进一步恶化，突发事件处理及时率100％；

（7）对管理区域和建筑物实行24小时电子视频监控，发现问题能及时处置，并做好监控记录和交接班手续；

3.人员素质要求

（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录；牢固树立保密责任意识，严格遵守保密纪律；

（2）保安人员政治可靠，作风正派，初中以上文化程度，具有良好的与人沟通能力，具备较强的责任感和事业心；

（3）接受过专业训练，业务熟练，机智勇敢；

（4）五官端正，面部和身体外露部分无明显缺陷，仪容仪表仪态大方，符合岗位环境和角色要求；

（5）身体健康，精力充沛，形体符合工作要求，无纹身。

 4.工作岗位职责

公共秩序维护

（1）门卫。主出入口严格按规定时间值守，负责主出入口的安全工作，并有详细交接班记录和外来车辆、人员的登记记录；

（2）巡查。安保人员按设定的路线每小时至少巡查一次，节假日增加巡逻次数，发现问题，处置问题；

（3）监控。监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏；技术防范设施（如安防监控、报警灯）能有效使用，对所反映的信息实施管理并及时处理；

（4）停车管理。有人员按规定时间巡视和引导车辆；按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序，制止高音鸣笛；

（5）保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场；

（6）突发事件处置。按照《永州市突发公共事件总体应急预案》的要求，制定安保应急预案，及时协助招标人处理应急事件。每年应组织不少于2次应急预案演习或消防演习。

工作岗位要求

（1）严守岗位，严禁看书、看报、玩手机等与本职工作无关的事，保持高度警惕；

（2）通过电子监控和实地巡查相结合，严禁闲杂人员靠近重要部位；如有发生，可采取事先预告的方式进行提示、劝阻；

（3）严密注意公共场所和偏僻地点的情况，维护好秩序，对可疑人员要及时上前询问并做好相关工作；

（4）严密注意办公区内有无可疑人员和车辆，及时发现掌握预警信息，做到早报告，快处置；

（5）严格外来人员询问和信访事项登记制度，管理人员要对落实情况进行定期和不定期检查，及时纠正和解决工作中的问题。

寻衅滋事、扰乱公共秩序处置程序

（1）应尽可能地进行解释、劝解，让其等待或离开；在劝说过程中应注意方式方法；

（2）在遭到粗暴对待时，应保持克制，示意工作人员报警，同时注意自身安全防护；

（3）及时向主管领导和保卫科报告。

火灾事故的处置程序

（1）当发生火灾事故时，立即拨打“119”火警电话报警，同时向主管单位和保卫科报告，并启动单位消防应急预案；

（2）打开各进出口，为人员逃生和消防人员提供通道；

（3）协助工作人员转移重要资料和贵重物品；

（4）及时切断电源，关闭煤（天然）气，如有易燃、易爆物品，应将其撤离现场；

（5）迅速使用灭火器灭火；

（6）人员较多的地方要及时组织疏散，迅速撤离现场。如火势凶猛，出口被封锁，要组织被困人员积极自救，等待支援（如尽量用浸湿的衣物披裹身体、捂住口鼻、贴近地面等）；

（7）加强火灾现场管控警戒，严防犯罪分子趁火打劫。

消防安全管理

（1）应建立健全消防安全管理制度，建立消防安全责任制，明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；

(2)保持消防通道畅通；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；

(3)检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时报告。

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潇湘大厦建设用地面积7477.6㎡，建筑面积49442㎡。设置为29层（含地下1层），负1层建筑面积为5450㎡。1层建筑面积3359㎡；2层为2901㎡；3层为3067㎡；4层为1453㎡，有办公室19间，60人会议室1间；5至24层每层建筑面积为1407㎡，每层有办公室21间，60人会议室1间；25层26层每层建筑面积为1265㎡，每层有办公室17间，60人会议室1间；27至28层每层建筑面积为1002㎡，每层有办公室18间；4至28层每层有强电、弱电控制房各1间，茶水房1间。主要设备有500kw发电机组1台，电梯7台（其中消防电梯1台），加压泵3台，消防泵4台，变压器2台，监控以及道闸设施等。